房产的投资经验

来源:浙江金融资产交易中心 阅读数:3256 日期:2017-12-20

要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。

1.面积及对应人群

90平米以下(小户型) 首套刚需;

90-140平米(中小户型) 首次改善需求;

140-200平米(中大户型) 多次改善需求;

200平米以上(大户型) 享受需求。

投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出90-140平米房子的好时间,同时买入140-200平米的房子。

因为现在90-140是需求最大的房子,有些供不应求,140-200平米供求基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。

作投资一定要有一些前瞻性。

2.地段,地段,地段

房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的,房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准,再加上教育和商业作为辅助标准。

3、地铁的修建

很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通CBD,开发区,交通枢纽。

明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。

4、自住买房和投资买房的差别

自住买房和投资买房是完全不同的两种思维,现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了。

自住买房:关心的是过一段时间之后房价是不是涨了,并不关心成本,在国家不停放水的情况下,一二线城市的房价大趋势总归是向上的。

结论:自住在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上,就完美了。

投资买房:投资买房关注的是收益,成本就是重中之重,特别是持有成本。

投资房产的黄金时期已经过去了,买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在投资房产买进卖出的时点非常重要,决定了是否有收益。

房子同样是3年涨20%,自住的可能很高兴,high的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了。

房子的价格是可以分拆成各种组成部分的,这样可以评估价格是否是洼地,以及以后是否有前景。

房价=地段(30-40%+小区及房子品质(20-30%+小区附近环境(10%-15%+教育资源(5-20%+二级商务资源(10%左右)+商业资源(10%

地段:到达主流CBD的便捷程度及时间。

教育资源:教育资源在有些房子的价格构成中比例较大,但教育资源经常有调整,有一定的风险。

上面的组成弄清楚了,房子的前景就很了然了。

比如在市区,上面的组成都很成熟了,房子的价格已经包含了上述组成部分,房子的涨跌随大势,没有额外的惊喜。

近郊和市区边缘就不一样了,修条地铁,涨,建个学校,涨,建个商业中心,涨,这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。

5、房产和金融

房产和金融像一对孪生姐妹,如影随形,现在买房完全不贷款的已经很少了。

学好金融知识,不但买房能少走弯路,还能改变人的一些思维。

目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款,按揭贷款,抵押消费贷款。

举例来说,小峰是我的老乡,2014要离开上海去杭州工作,他在上海杨浦有套两室的房子,想卖掉了去杭州买房子。问我的意见,被我批评了一顿,给他出了个方案:还掉剩下的20万按揭,然后抵押消费贷款70万,利息1.2倍,接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变,稍微折腾一下就有了两套房子,碰上2015、2016的房价上涨,现在房子增值都快200万。

上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。

6、如何买房买在低位

到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候。

慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了。

每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第1条,一般都能买在比较低的位置。

7、房价上涨的特征

投资房产的黄金时代已经过去了,简单的买个房子放着等升值的机会不多了。

研究一下2000到现在的房产价格变化,你会发现几个特征:

1.涨的越来越慢,房地产行业进入成熟期。

2.上涨不是匀速上涨,往往是调整几年,然后短期一个大的上涨,这和人性是符合的。买涨不买跌,涨的时候大家都过来买,调整的时候大家都观望。

3.准确的选择城市/区域/产品,把握好买进卖出的时点才能赚到大钱。

投资房产有两个收益点,一个是买进卖出的差价,一个是租金,投资要围绕这些展开。投资房产有两个概念,一个是买了就赚钱,一个是以后会赚钱。

现在投资房产要注意核算成本收入:

成本=首付资金成本+按揭贷款成本+买进卖出交易税费

收入=房租+买进卖出差价

现在每年的贬值在10%多一点,有量化的计算公式:

贬值=金融机构总资产增长率-GDP

 

对大家的劝告

大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子,这个场景何其熟悉。

在当年6月份的股市也出现过,当普通人都在讨论一个事情了,悲剧可能要开始,20/80原则是有效的。

不是说投资房子绝对赚不到钱,但难度已经很高了。

很多人都有一个错误的思维,觉得自己买了一个房子,不管涨跌,都有个实物在那里,不吃亏。

投资房产是个大事,大家要多多做功课,同时:

1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。

2、要有成本意识,首付的资金和贷款的资金都是有成本的,交易税费也是成本。例如三年涨20%肯定是赚不到钱的。

3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。

4、投资不能想当然,多学习,冷静思考。

其实是大家没有经历过房市的逆周期,如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子,98年面对的是下跌超过首付款,你还得付息还按揭。

如果你是投资房产,可怜的租金2%不到,远远低于利息。苍天啊,大地啊,我这哪里拿的是房产,分明拿的是炸弹。

后来好在国家给力,很快开始放水,解放了大家。

就算国家不放水,最后也会解套,因为那时房子还是供不应求的,只是恐慌导致需求极度萎缩,过一段时间需求还是会释放出来的。

时过境迁,今时不同往日,大多数城市如果不限贷限购,市场自由发展,1-2年都会过剩。

如果投资不慎,买在高点,接下来很多人将会体会到什么是生不如死。

投资是残酷的,不管房产,还是其它的。

赚钱的机会一直会有,但这个机会以后更多的属于专业的投资人士。

普通人要想赚钱,要么努力学习变成专业人士,要么找专业人士帮忙。

现在房市进入这波行情的后期,已属鸡肋,等下一个周期是明智的选择。

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