房价上涨内幕、投资房产技巧

来源:浙江金融资产交易中心 阅读数:3245 日期:2017-12-20

大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子,这个场景何其熟悉。在当年6月份的股市也出现过,当普通人都在讨论一个事情了,悲剧可能要开始。

不是说投资房子绝对赚不到钱,但难度已经很高了。很多人都有一个错误的思维,觉得自己买了一个房子,不管涨跌,都有个实物在那里,不吃亏。

投资房产是个大事,大家要多多做功课。

 

房地产的本质和规律

房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。

经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转:

1、促就业

2、控通胀

3、保障金融系统的安全

明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。

房产短期走势主要由首付比例、利率、房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。

选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。

一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部、金融企业、保险企业、咨询企业、传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。

一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。

房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值,如果小区边上有个不错的学校,就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。

 

投资房产有些基本的原则

你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工、政府工作人员、好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上。

你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:

看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子,近郊的房子一定要选择有学校配套的。

白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.

大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。

 

2007年全球金融危机是楼市分水岭

2007年全球金融危机之前出口经济快速发展,大家生活水平大幅提高,对房产需求很大,导致房子供不应求,价格上涨。

但价格始终在合理范围内,因为2007年全球金融危机之前,没有太多的投资投机。

原因如下:

1.出口工业比房地产挣钱,很多钱优先进入制造业领域。

2.就业不错,政府没有必要通过放水进行基建,解决就业问题。

2007年全球金融危机之后,出口遇阻,高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条,导致社会出现大批失业人员。

在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基建,同时鼓励房地产购买,毕竟房市还是供不应求。

随着买家的加大,房价开始上涨,产生了赚钱效应,制造业由于不如以前好赚钱,纷纷进入房地产,基建放的水最终也流到了房地产,引起了房市一波一波的上涨。

 

本轮房价上涨的原因

中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购,导致大城市需求萎缩,相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了,这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的,三四线城市的供应是增加的。

各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房,很多房子不但没有涨价,还跌价,最可悲的是有价无市,认错的机会都不给。

最最可悲的是大城市经过2013,2015,2016年的大涨,房价又翻了几倍。

现在房地产市场又在挖第二个坑,那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房,这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉,卖不掉,住不了的窘境,多少人又得血本无归。

2014年9月,2015年3月,国家出台宽松政策,放松了大城市限贷限购,大城市积压的自住需求一下子爆发出来。

由于供应没跟上,导致供不应求,价格开始上涨,产生赚钱效应,更多的投资投机资金开始进入房地产,特别是2015年6月股市开始暴跌,大量资金由股市转战房市,价格进一步被推高。

这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房,随着时间的推移,大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求,然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。

一线:北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。

二线:随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。

三线:不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。

如果大家明白了这次房价大涨的原因,接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里。

 

地王对供需双方的影响

1、二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价。

2、开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量。

3、买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整。

综上所述,地王会加快赶顶的速度。

 

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